¿Cómo saber si estás pagando un precio justo, fuera de toda especulación o burbuja inmobiliaria?
Simplemente sigue los siguientes pasos:
Paso 1 para calcular el valor de un inmueble
Calcular el valor de un inmueble en base a datos y parámetros objetivos, y no en base a las emociones, es muy importante para un inversionista. Así es que aprende este método.
Averigüa el precio de mercado asignado al valor del arriendo por año corrido, o arriendo indefinido como se suele llamar, de la unidad que estás interesado en comprar, ya sea una casa o un departamento.
La forma más sencilla de hacer esto es investigando por Internet. Utiliza los portales especializados de compra-venta y arriendos. Los hay y muchos en los diferentes países. En Chile por ejemplo funcionan muy bien Portalinmobiliario, Toctoc, Vivastreet y otros. Busca la mayor cantidad de avisos posibles de arriendo, hasta 5 cuadras a la redonda desde la ubicación en donde desea comprar. Esto es importante para asegurar uniformidad de lo que estás comparando.
Es importante aclarar que debes buscar avisos de arriendo de unidades NO amobladas, que no estén destinadas a arriendos temporales o vacacionales, pues estos precios tiene otros márgenes de rentabilidad que desvirtuarían nuestro cálculo. Debes buscar avisos de arriendos normales, como si fueras a mudarte con todos tus muebles y por un periodo largo.
Paso 2 para calcular el valor de un inmueble
Determine un valor de arriendo promedio con todos los datos que obtuviste en el paso 1. Recuerda que debes tener la mayor cantidad de datos posibles para calcular el promedio.
Paso 3 para calcular el valor de un inmueble
Por último aplica el siguiente cálculo:
Valor Justo = Valor De Arriendo * 12 meses * 10 años
Ejemplo
Un departamento de 2 ambientes. Esta es la típica configuración de un departamento con una habitación, con living-comedor y cocina americana. Ubicada en el sector Metro Santa Isabel, en comuna de Santiago, Chile, tiene un valor de arriendo mensual de unos $285.000 aproximadamente. Si aplico la fórmula del punto 3 tenemos:
Valor Justo = $285.000*12*10= $34.200.000
Cualquier cifra disparada sobre este valor, te pone en riesgo de entrar en un mal negocio. Recuerda que el negocio se hace al entrar (En la compra) no en al salir (En la venta). Este es un principio muy importante, sagrado, para un inversor.
Hoy los departamentos nuevos con esa ubicación y características se están ofertando casi al doble de ese valor. Lo que es muy caro y extraño. Yo no compraría a esos precios. Al menos te sugiero que negocies el menor precio posible y/o busques unidades usadas.
Aplica este criterio de evaluación, que es muy simple pero muy útil. Te dará una idea general de lo que debieras estar pagando por el inmueble que deseas. Compartelo con la mayor cantidad de gente posible, para que se masifique su uso. Mientras más gente conozca y aplique este criterio, menor será la probabilidad de que se instale una burbuja inmobiliaria en tu comuna o ciudad.